Loi relative à la lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
La loi « Climat » prévoit de nombreux changements impactant l’immobilier. Nous vous proposons une étude synthétique des principales évolutions – par thématiques. Le Conseil constitutionnel a été saisi le 27 juillet. Sa décision pourrait invalider tout ou partie des dispositions ici commentées. En cas de non-conformité, LYADIS vous tiendra informé.
A noter que les dates d’entrée en vigueur ne sont pas identiques pour l’ensemble des dispositions.
Transaction
Un audit énergétique doit être réalisé pour la mise en vente de logements classés D à G ne relevant pas du régime de la copropriété. L’audit formule notamment des propositions de travaux pour atteindre une « rénovation énergétique performante » (art. 40).
L’audit énergétique est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique (art. 40).
Le carnet d’information est transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu’il est au moment de la mutation. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur en atteste dans l’acte authentique (art. 43 bis).
Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques, comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations concernant le bien. L’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur (art. 58A).
Copropriété
L’article 24-4 de la loi de 1965 est modifié. Désormais, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique ou d’un audit énergétique la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique pour tous les immeubles équipés ou non d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (art. 40-II).
À l’issue d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Il inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté (art. 44).
Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle du fonds travaux ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. À défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel (art. 44).
Location
Les critères de décence du logement et ainsi la possibilité de le mettre en location incluent le niveau de performance énergétique (art. 42) :
- À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
- À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
- À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
A noter une différence prévue pour les logements situé en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et à Mayotte.
Le texte prévoit les situations dans lesquelles le juge ne peut pas imposer au propriétaire bailleur de réaliser les travaux nécessaires (art. 42).
L’évolution des loyers est bloquée (à la relocation, au renouvellement et en cours de bail) pour les logement classés F et G (art. 41).
Le bailleur pourra délivrer congé au locataire au motif de la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives, nécessitant la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal (art. 42 bis AD).
Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en location d’un bien immobilier (pour la location soumise à la loi de 1989 et celle soumise au régime des baux commerciaux) devant faire l’objet d’un état des risques comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations concernant le bien. L’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (art. 58 A).
ASL (association syndicale libre) et lotissements
Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble au moins la moitié de la superficie le demande ou l’accepte, l’autorité compétente peut modifier à la hausse le nombre de lots autorisés au sein du lotissement afin de permettre une subdivision (art. 53 bis A).
Diagnostic
Le DPE doit préciser la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur (art. 39 bis A).
La notion de rénovation énergétique performante est définie (art. 39 ter).
Un DPE doit être réalisé pour tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C (art. 40).
Entretien et carnet d’information
Un carnet d’information du logement est mis en place et sera à établir lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Il est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023. Lorsque les travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l’obtention d’un permis de construire ou au dépôt d’une déclaration préalable, le carnet d’information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l’objet d’un devis qui est accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er janvier 2023 (art. 43 bis).
Le carnet d’information du logement est établi et mis à jour par le propriétaire du logement (art. 43 bis).
Les travaux d’entretien des façades doivent être engagés au moins tous les 10 ans (art. 43 ter).
Construction
Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux (art. 44 bis).
Lire la petite loi : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15b4336_texte-adopte-commission
Rénovation énergétique – Ma prim’rénov
Le décret du 8 juillet 2021 prévoit plusieurs évolutions du dispositif Ma prim’rénov :
- pour les propriétaires bailleurs, le bénéfice de la prime est conditionné à un engagement visant à encadrer l’augmentation du loyer pour compenser la réalisation des travaux financés par MaPrimeRénov’ ainsi qu’à informer le locataire des travaux réalisés et de la déduction du montant de la prime de l’éventuelle revalorisation de loyer qui en découlerait ;
- également pour les propriétaires bailleurs, la durée de location de 5 ans minimum au titre de résidence principale commence à compter de la date du paiement de la prime, et non plus à la date de la prise d’effet du bail ;
- la prime s’adapte aux territoires d’outre-mer, avec la création de trois forfaits spécifiques à ces territoires et leur exclusion à ce stade du forfait rénovation globale et des bonifications en raison de l’impossibilité matérielle de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) sur ces territoires
- les personnes morales propriétaires d’un logement sont explicitement exclues du bénéfice de la prime
- les travaux réalisés par anticipation entre le 1er janvier et le 30 juin 2021 par des personnes titulaires de droits réels immobiliers conférant l’usage d’un logement et occupant leur logement sont bien éligibles à la prime à compter du 1er juillet 2021
- l’ajout d’un cas dérogatoire permettant l’allongement du délai d’achèvement des travaux par le directeur général de l’ANAH
- en cas de litige, le recours administratif préalable obligatoire est exercé exclusivement par le demandeur.
Lire le décret : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043771907
Loyers des baux 1948
Les loyers des baux régis par la loi 1er septembre 1948 sont – comme chaque année – réévalués.
Les augmentations interviennent au 1er juillet.
Le décret du 28 juin majore les prix de base au mètre carré permettant de déterminer la valeur locative résultant du produit de la surface corrigée par le prix de base au mètre carré de chacune des catégories.
Voir les prix au mètre carré : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043711971
Branche de l’immobilier : Evolution des salaires minimaux
L’avenant n° 84 à la convention collective est étendu permettant la revalorisation des salaires minima bruts annuels pour l’ensemble des salariés classés des entreprises de la branche de l’immobilier à l’exclusion des résidences de tourisme qui bénéficient de leur propre grille salariale pour la dernière année.
Accéder à l’avenant https://www.legifrance.gouv.fr/conv_coll/article/KALIARTI000042086178
Actualisation de la convention collective
La convention collective de l’immobilier est actualisée :
- Texte conforme aux dernières évolutions législatives et réglementaires
- Application de la même manière aux entreprises de moins de 50 salariés, comme aux entreprises de 50 salariés et plus.
Accéder à l’arrêté d’extension https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043789148
Accéder à l’avenant 83 mettant à jour la convention https://www.legifrance.gouv.fr/conv_coll/article/KALIARTI000042085992
Activité partielle de longue durée / activité de location touristique
Extension de l’avenant 87 à la convention collective visant à instituer le dispositif d’activité partielle de longue durée pour les entreprises de la branche ayant une activité liée à la location touristique.
Accéder à l’avenant https://branchedelimmobilier.fr/wp-content/uploads/2021/05/2021_05_26_APLD_IMMOBILIER_VF-2.pdf
