Le secteur immobilier est actuellement en crise et les ménages ont de plus en plus de difficulté à trouver un logement.
Face à cette constatation, le gouvernement pointe depuis plusieurs années le développement de la location de courte durée (location de meublés touristiques) notamment via des plateformes telles que Air BnB.
L’équation étant la suivante :
- Augmentation du nombre de meublés de tourisme
- Diminution de mise en location de longue durée pour la résidence principale.
Mesures de la loi du 19 novembre :
- Définition de l’usage d’habitation (art. L631-7 du CCH)
Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage :
soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus,
soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article.
Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite.
Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.
L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.
2. Autorisation de mise en location
Avant toute mise en location d’un meublé de tourisme, la personne concernée procède « en personne » à une déclaration (via un téléservice national). La déclaration précise si le meublé constitue la résidence principale du loueur (et doit en apporter la preuve).
A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration.
Le numéro de déclaration ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues dans le cadre de la déclaration sont mis sans délai à la disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.
Le maire peut suspendre la validité d’un numéro de déclaration et émettre une injonction aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l’accès au référencement d’une annonce lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.
Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique et désormais également à une personne morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme.
A noter : L’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété. Le demandeur en atteste par la production d’une déclaration sur l’honneur.
Sanction
Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant de l’obligation de retirer ou de désactiver l’accès au référencement d’une annonce après injonction du maire, est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par meublé de tourisme objet du manquement.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations relatives à la durée maximale de location d’un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 €.
Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A du CCH ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.
Toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2 du CCH, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l’exception de la mise à disposition d’une plateforme numérique, est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé (cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune ou de l’Anah).
A noter : Un décret à venir déterminera les informations et les pièces justificatives qui sont exigées pour l’enregistrement de la déclaration préalable (notamment la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur incluant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition). Il détermine également les autres informations et pièces justificatives pouvant être jointes à la déclaration afin de permettre le contrôle par la commune du respect des règles applicables aux meublés de tourisme.
En France métropolitaine, pour l’obtention de l’autorisation préalable en vue d’une mise en location de meublés de tourisme, les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique dont le niveau doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D.
3. Décence du logement
Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité et loyers
Lorsque le meublé de tourisme est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
Performance énergétique
A compter du 1e janvier 2034, les meublés de tourisme respectent les niveaux de performance énergétique d’un logement décent définis à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur.
Contrôle
Le maire peut demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme de lui transmettre dans un délai de deux mois le diagnostic de performance énergétique en cours de validité. A l’expiration de ce délai, l’absence de transmission de ce diagnostic de performance énergétique est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux.
Sanction
Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent est puni d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné.
L’amende est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune. Le propriétaire est mis à même de présenter ses observations écrites, dans un délai d’un mois, sur le projet de sanction.
4. Limitation du nombre de meublés de tourisme
Dès le 1er janvier 2025 la commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.
La délibération du conseil municipal peut également fixer, sur tout ou partie du territoire de la commune, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage.
Dans ce cas, dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne peut être délivrée sur le fondement de l’article L. 631-7 dans le but de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, sauf si elle est accordée contre une compensation.
Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans.
La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement.
Le règlement prévu dans le PLU peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Les logements concernés par cette obligation ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme en dehors de la location temporaire de la résidence principale.
A noter : A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation d’usage exclusif de résidence principale en porte la mention expresse.
Sanction
En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation d’usage exclusif de résidence principale, constatée par l’agent d’une collectivité publique, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation.
Le maire peut, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard.
Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €.
5. Contrat de location (loi 1989)
L’article 4 de la loi de 1989 précisant les clauses réputées non écrites est complété.
Ainsi, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du même code.
De son côté, le locataire s’oblige quant à lui – « Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme – de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. »
Le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.
6. Copropriété
Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi (soit le 21 novembre 2024) mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
Pour les règlements existants, et à la condition que le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, il est possible de voter en assemblée générale, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix « La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, en meublés de tourisme. »
A noter : L’autorisation de changement d’usage faite par le loueur ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété.
Le demandeur en atteste par la production d’une déclaration sur l’honneur.
A noter que lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration préalable auprès de la mairie, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
